Sonsuza Giden Hayal: Türkiye’de Konut Sahipliği

Türkiye’de son yılların en konuşulanların başında artan konut fiyatları geliyor. Özellikle büyükşehirlerde konut m² fiyatları 2021’den bu yana ortalamada 6 katına çıkmış durumda. Bu fiyat artışının konut sahipliği oranına yansımasını da görmek mümkün. 2013’te konut sahipliği oranı %61,1 seviyelerindeyken 2023’te bu oran %56,1’e kadar düştü. Konut sahibi olamayanların kiralık konuta yönelmesi kiralar özelinde de ciddi artışları beraberinde getiriyor.

Yüksek enflasyon, faiz oranları, inşaat maliyetlerindeki ciddi artışlar, ekonomik belirsizlikler ve yeni konut arzının yetersizliğinin çerçevelediği ekonomik koşullar özellikle gençlerin ve orta gelirli ailelerin birikim yaparak konut satın almasını neredeyse imkânsız hale getiriyor. Daha da çarpıcı olanı ise bu kısır döngünün devam etmesi halinde konut hayalinin giderek daha fazla uzaklaşması. 

Türkiye’de konut sahipliğinin dikkate alınması gereken bir katmanı ise önemli ölçüde kuşaklararası bir servet transferiyle ilişkili olması. TÜİK’in 2023 verilerine göre 14 yaşında ev sahibi olan bir hanehalkında yaşayan kişilerin %57,7’si şu anda da ev sahibi konumunda. Kiralık konutta büyümüş olanların ise %40’ı ev sahibi olabiliyor ama %48’i kirada oturmaya devam ediyor. Bu durum da miras veya diğer avantajlar üzerinden transferin konut sahipliğinde oldukça etkili olduğunu gözler önüne seriyor. Konutun servet ile bu yakın ilişkisi gelirdeki artışları görece önemsiz hale getirse de konut fiyatlarındaki ciddi artışlar sadece gelirle ev almayı neredeyse imkansız kategorisine sokmuş durumda.

2013-2023 arası büyükşehirlerde konut fiyatlarındaki artışın boyutunu göstermek açısından kişi başına düşen GSYH faydalı bir referans oluşturabilir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yayımladığı TL değeri üzerinden kişi başına gayrisafi yurt içi hasıla (GSYH) verileri ile Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı TL değeri üzerinden ortalama konut m² fiyatları verileri; Türkiye nüfusunun yaklaşık %80’ini oluşturan büyükşehirlerde konut almanın ne kadar zorlaştığını çarpıcı şekilde gösteriyor. 

TÜİK verilerine göre, 2013-2023 periyodunda kişi başına GSYH ortalama 12 kat, enflasyondan arındırıldığında reel olarak 2.4 kat arttı. Kişi başına GSYH reel artışının en fazla olduğu üç büyükşehir sırasıyla Mersin (4.7 kat), Gaziantep (3.5 kat) ve Kahramanmaraş (3.4 kat) olurken; en az artış yaşanan üç büyükşehir ise Trabzon (0.04 kat), Diyarbakır (0.6 kat) ve Eskişehir (1.1 kat) oldu. 

Aynı zaman periyodundaki TCMB’nin konut m² fiyatları verilerine göre; büyükşehirlerde konut m² fiyatı 19.5 kat, reel olarak 10 kat artış gösterdi. Konut m² fiyatının en fazla arttığı ilk 3 büyükşehir ise Türkiye’nin güneybatısından. 2013-2023 yılları arasında konut fiyatları reel olarak Muğla’da 27.5 kat, Aydın’da 19 kat ve Antalya’da 17.9 kat arttı. Reel artışın en az gerçekleştiği büyükşehirler ise Erzurum (1.7 kat), Gaziantep (1.8 kat) ve Şanlıurfa (2.8 kat) oldu.

TÜİK kişi başına GSYH ve TCMB konut m² fiyatları verilerinden hareketle; 100 m² büyüklüğünde bir konut almak için gereken yıl sayısı, büyükşehirlerde 10 yılda ortalama %60 artış göstererek 3.3 yıl arttı. Bir diğer deyişle; 1 yıllık kişi başına GSYH ile 100 m² büyüklüğünde bir konut almak için 2013 yılında 5.7 yıl gerekirken 2023 yılında artık 9 yıl gerekiyor. 

Yıl artışının en fazla olduğu büyükşehirlerin başında 12.7 yıl gibi önemli bir artışla Muğla, arkasından 7.2 yıl ile Aydın ve 6 yıl ile Antalya geliyor. 2013 yılında Muğla’da 100 m² büyüklüğünde bir konut almak için 6.6 yıllık kişi başına GSYH gerekirken 2023 yılında 19.3 yıl gerekiyor. 

Büyükşehirlerde kişi başına GSYH’ye göre konut m² fiyatı düşen tek şehir ise Gaziantep. 2013’te 9.1 yılda konut alınabilirken 2023’te bu süre 8 yıla geriledi. Değişimin en az olduğu büyükşehirler ise 0.5 yıllık artışla Şanlıurfa, 0.6 yıllık artışla Mardin ve 0.7 yıllık artışla Erzurum.

Türkiye’nin en kalabalık üç şehri İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut m² fiyatları ; 2013’ten 2023’e İstanbul’da 2.711 TL’den 48.897 TL’ye, Ankara’da 1.293 TL’den 23.466 TL’ye, İzmir’de 1.502 TL’den 33.831 TL’ye yükseldi. Bu 10 yıllık periyotta reel fiyat artışı ise İstanbul’da 7.4, Ankara’da 7.5, İzmir’de 11.9 kat oldu. 

Kişi başına GSYH verilerinde de bu üç şehirde önemli artışlar gözlense de, bu artış konut fiyat artışından geride kalmış durumda. İstanbul’da 1 yıllık kişi başına GSYH 2013’te 39.742 TL, Ankara’da 34.945, İzmir’de 27.499 TL idi. Bu gelirler 2023’te İstanbul’da 510.733 TL, Ankara’da 438.242 TL, İzmir’de 361.046 TL seviyesine yükseldi. Ancak reel olarak İstanbul’da 2.2 kat, Ankara’da 1.9 kat, İzmir’de 2.5 kat artış meydana geldi.

2013 yılında 1 yıllık kişi başına GSYH ile, 100 m² büyüklüğünde bir konut İstanbul’da 6.8 yılda alınabiliyorken 2023’te 2.8 yıllık artışla 9.6 yılda alınabiliyor. 2013’te Ankara’da 3.7 yılda konut alınabiliyorken 2023’te 5.4 yılda; İzmir’de ise 2013’te 5.5 yılda alınabiliyorken 2023’te 9.4 yılda alınabiliyor.