TOKİ Sosyal Konut Projesi Avantajlı mı?

Türkiye’de konut sorunu özellikle son yıllarda yaşanan hızlı konut ve kira artışlarıyla daha görünür bir hal almış durumda.  Şehirleşmenin hızlı ve yüksek oranlı yaşanması, konut arzının talebi karşılayamaması ve planlama eksikleri bu sürecin temel dinamikleri. Üstelik Türkiye’de konut, yalnızca barınma aracı değil, aynı zamanda ekonomik güvenlik ve yatırım aracı olarak da konumlanıyor. Uzun süredir yüksek enflasyon, döviz oynaklığı ve finansal araçlara duyulan güvensizlik, konutu “değer koruma” stratejisi hâline getirdi. Özellikle büyük şehirlerde konutun yatırım amaçlı alınması, boş konut oranlarını artırırken orta ve alt gelir gruplarının konuta erişimini zorlaştırıyor. 

Son yıllarda devlet, konut krizine öncelikle finansal erişim mekanizmaları ve düzenleyici politikalar aracılığıyla müdahale etmeye çalıştı. Fakat bu çabaların en görünür olanı, TOKİ’nin düşük gelir gruplarına yönelik sosyal konut projeleri oldu. 2022’de başlatılan 250 bin konutluk projeyi, Ekim 2025’te açıklanan 500 bin konutluk yeni etap izledi. Bu projeler kapsamında, piyasa fiyatlarının altında konutlar üretiliyor ve alıcılar için 20 yıla varan vadelerle ödeme kolaylığı sağlanıyor. Banka kredilerinden farklı olarak, bu ödeme planlarında taksitler ilk aşamada düşük tutuluyor; ardından her altı ayda bir, memur maaş zammı oranında kademeli olarak artırılıyor. Böylece devlet, dar gelirli gruplar için konuta erişimi teşvik ederken, uzun vadeli ve öngörülebilir bir ödeme sistemi oluşturmayı hedefliyor.

TOKİ tarafından yürütülen 500 Bin Sosyal Konut Projesi ile bilgilere bağlantıdan ulaşılabilir.

Banka konut kredileri, Türkiye’de ev sahibi olmanın en yaygın yolu ve “mortgage” olarak da biliniyor. Bu sistemde banka, satın alınacak konutun ekspertiz değerinin genellikle %80’ine kadar kredi verir; kalan kısmı alıcı peşinat olarak öder. Krediler faizlidir ve vade süresi çoğunlukla 10 ila 20 yıl arasındadır. Faiz oranı sabit ya da değişken olabilir; sabit faizli kredilerde aylık taksitler değişmezken, değişken faizli krediler piyasa oranlarına göre güncellenir. Banka kredileri, uzun vadede düzenli geliri olan ve sabit faizli ödeme planıyla bütçe kontrolünü korumak isteyenler için en kurumsal ve öngörülebilir konut finansmanı yöntemidir. Bu sistemin katılım bankaları tarafından işletilen ve faiz yerine finansman oranının kullandığı versiyonları da vardır.

Bir diğer yöntem ise tasarruf finansman şirketleri. Bu sistemde katılımcılar, bankadan kredi almak yerine bir finansman grubuna dahil olur ve belirli bir süre boyunca her ay tasarruf ödemesi yapar. Şirket bu tasarrufları bir havuzda toplar ve üyeler arasında kura veya sıra yöntemiyle her ay bir kişiye ev alma hakkı verir. Evini erken teslim alan kişi ödemelerine devam eder, yani sistem dayanışma esasına dayanır. Faiz uygulanmaz; şirket yalnızca “organizasyon ücreti” adı altında hizmet bedeli alır. Vade genellikle 5 ila 20 yıl arasındadır ve peşinat isteğe bağlıdır. Ancak teslim edilen konutun fiyatı o günkü piyasa değerine göre belirlendiğinden, enflasyonist dönemlerde maliyet artabilir. Bu model, özellikle bankadan kredi çekemeyen veya faiz hassasiyeti olan kişiler için konut finansmanında erişilebilir ama sabırsız yatırımcılar için belirsizlik içeren bir yöntemdir.

Bunların yanı sıra, belediye ve kooperatif temelli finansman modelleri, işyeri, vakıf veya kurumların çalışanlarına yönelik konut programları ile kira sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonları üzerinden yürütülen alternatif yöntemler de bulunuyor. Bu modeller Türkiye’de çok yaygın olmamakla birlikte, özellikle belirli gelir grupları veya kurum çalışanları arasında başvurulan ek konut edinme yolları olarak öne çıkıyor.

TOKİ’nin sosyal konut finansman modeli, düşük peşinat ve uzun vade imkânıyla erişilebilir görünse de, ekonomik açıdan anlaşılması gereken temel unsur taksitlerin her ocak ve temmuz ayında memur maaş artış oranına göre güncellenmesidir. Türkiye’de bu oranlar doğrudan enflasyon verilerine ve toplu sözleşmelere bağlı olduğundan, sistem aslında enflasyona endeksli bir geri ödeme mekanizması gibi işler. Bu durumda ödenen konutun reel maliyeti, memur maaş zammı ile enflasyon arasındaki dengeye bağlıdır: zam oranı enflasyondan yüksekse borç yükü reel olarak artar, düşükse azalır. Yani 240 ay boyunca yapılan ödemelerin ekonomik anlamı, nominal tutarlardan çok, paranın alım gücüyle değerlendirilmelidir. Dolayısıyla bu sisteme dahil olan bir kişi için asıl belirleyici, taksitlerin ne kadar büyüdüğü değil, o taksitlerin gelecekteki alım gücüyle konutun gerçek maliyetinin nasıl şekillendiği.

20 yıllık vade, Türkiye gibi ekonomik istikrarın zaman zaman kırılgan olduğu bir ülkede doğal olarak riskler barındırıyor. Fakat yine de TOKİ tipi konut finansmanını belli senaryolarla anlamak mümkün.

TOKİ’nin yayımladığı bilgilendirme dökümanında, sosyal konut projesindeki dairelerin kesin fiyatlarının ihale sonrasında belirleneceği belirtiliyor. Fakat Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sitesinde yayımlanan duyuruda örnek fiyat tablosu yer alıyor. Hesaplamaları kolaylaştırmak için bu tablodan bir örnek üzerinden ilerleyebiliriz. İstanbul’da 65 metrekarelik 2+1 dairelerin satış fiyatı 2.450.000 TL olarak açıklanmış. Bu konutlar için %10 peşinat ödeniyor ve 240 ay vade imkânı sunuluyor. Buna göre aylık taksit tutarı 9.188 TL olacak. Satış fiyatı üzerinden %10 peşinat düşüldüğünde, 240 ay boyunca ödenecek tutarın konutun 2 milyon 205 bin TL’lik kısmına denk geldiği görülüyor. 

Üç farklı senaryo üzerinden değerlendirme yapılabilir. Temel senaryoda, son 20 yılın ortalama verileri esas alınarak aylık enflasyonun %1,42, memur maaş artışının ise her altı ayda %8 olduğu varsayılabilir. Diğer iki senaryoda ise bu temel tablodan küçük sapmalar dikkate alınarak farklı enflasyon ve maaş artışı oranları üzerinden alternatif hesaplamalar yapılabilir.

Üç senaryoda da 240 ayın sonunda yapılan toplam ödemenin, reel olarak bugünkü konut fiyatını karşılamadığı görülüyor. Türkiye’de memur maaş zamlarının yapısı gereği enflasyonun gerisinde kalması, bu sistemde konut alıcısının lehine işleyen bir durum yaratıyor. Böylece ödemelerin nominal tutarı artsa da, enflasyon karşısında borcun reel değeri zamanla azalıyor.