Ev Alacak Gücünüz Var mı?

Türkiye’de son yılların en çok konuşulan konularından birisi konut fiyatlarındaki değişim. Temel gündem maddesinin uzun bir süredir ekonomi olduğu ülkemizde konut satışları da 2023 yılında gerileme eğiliminde. 2023 yılının ilk dokuz ayındaki konut satışları geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %14,9 azalmış durumda. Tüketici güven endeksine göre de yurttaşların çoğu için önümüzdeki 12 ay içinde konut sahibi olmak beklenti dahilinde değil.

Emlak sektöründeki fiyat artışlarının önüne geçilmek için Ticaret Bakanlığı tarafından çeşitli adımlar da atılıyor. Bakanlık tarafından 1 Eylül - 1 Ekim arasında satılık ev ilanında %100 ve üzeri fiyat artışı yaparak, "tüketicileri mağdur eden ve serbest rekabeti bozan" 545 kişiye 100 bin TL para cezası kesildi. Kişilere ve emlakçılara internette yayınladıkları ilanlar nedeniyle art arda para cezaları verilirken bu uygulamaların emlak piyasasındaki artışa çözüm olup olamayacağı da tartışma konusu. 

TÜİK her yıl konut sahipliği oranını da gösteren “Yoksulluk ve Yaşam Koşulları İstatistikleri”ni yayımlıyor. Mayıs 2023’te yayımlanan son istatistiklere göre Türkiye’de oturulan konuta sahip olanların oranı düşüş içerisinde.  2006 yılında ev %60,9 olan ev sahibi oranı, 2004 yılına gelindiğinde %61,1’e yükselmişti. Veriler, 2014 yılından sonra ev sahipliği oranı düşüş eğiliminde seyretti. 2022 yılında ise bu oran %56,7’ye geriledi.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından ülkedeki konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla her ay Konut Fiyat Endeksi (KFE) yayımlanıyor. Hesaplamada satışa konu olan tüm konutlara dair fiyat verileri ele alınırken, konut fiyatı temsilinde ise bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri kullanılıyor. 

TCMB’nin KFE Ağustos 2023 verilerine göre 2023 yılının Ağustos ayında KFE bir önceki aya göre %5,5 oranında arttı. Endeks artışı bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %90,3, reel olarak ise %21,9 olarak hesaplandı. Endekste en yüksek yıllık değişimler %118,5 ile TR81 (Zonguldak, Karabük, Bartın), %125,8 ile TR82 (Çankırı, Kastamonu, Sinop) ve %122,2 ile TRA2 (Ağrı, Ardahan, Kars, Iğdır) bölgelerinde oldu. 

Üç büyükşehirde ise nominal artışlar %78’in üzerinde gerçekleşti. Bunlar arasında konut fiyat endeksindeki en yüksek artış %100,4 ile Ankara’da yaşanırken, İzmir’deki artış %90,3, İstanbul’daysa %78,4 olarak açıklandı.

Gayrimenkul, vasıta, alışveriş ürünleri gibi birçok kategoride ilan ve e-ticaret işlemlerinin yapıldığı Sahibinden.com’un emlak endeksine göre son bir yılda satılık metrekare fiyatında en yüksek artış %141,7 ile 6 Şubat 2023 depremlerinden en çok etkilenen illerden Hatay’da gerçekleşti. Hatay’da Eylül 2022’de 6.851 TL olan ortalama satılık metrekare fiyatı 2023 yılının aynı ayında 16.562 TL’ye yükseldi. Hatay’ı %141,7’lik artışla Kırklareli ve %131,8 ile Kastamonu takip etti. 

Üç büyükşehirde ise satılık metrekare fiyatındaki değişimler %68 ile %103 arasında değişti. %103,4 ile en yüksek artışın yaşandığı Ankara’da ortalama metrekare fiyatı bir yılda 9.306 TL’den 18.928 TL’ye yükseldi. Ankara’yı %82,1 artışla üçüncü büyükşehir İzmir takip etti. %67,6’lık yıllık artışın yaşandığı İstanbul genelindeyse satılık konut metrekare fiyatı 34.500 TL’ye ulaştı. Verilere göre İstanbul ortalamasında 90 metrekarelik bir evin fiyatı 3 milyon 105 bin TL oldu. 

Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) de üye 37 ülkenin yer aldığı konut fiyat endeksini internet sitesinden paylaşmakta. Endekste Türkiye’de son sekiz yıldaki konut fiyatındaki artış OECD ülkelerini katlamış durumda. 2015 yılının temel alındığı (100) güncel endekste, Türkiye’nin endeks değeri 2023’ün ikinci çeyreği itibarıyla 1089 olarak ölçülmüş. Türkiye’den sonra fiyatların en fazla artış gösterdiği Macaristan’ın endeks değeriyse 260.

TÜİK’in açıkladığı Konut Satış İstatistiklerine göre Eylül 2023’te 102.656 konut satıldı. Satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %9,5 oranında azaldı. 2023’ün Ocak-Eylül dönemindeki toplam konut satış sayısıysa 900.074 oldu. Geçtiğimiz yılın aynı dönemindeyse 1.057.193 adet konut satılmıştı. İki senenin aynı dönemleri göz önüne alındığında düşüş oranı %14,9 olarak gerçekleşti.

Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin kişisel mali durumları ve genel ekonomiye ilişkin mevcut durum değerlendirmeleri ve gelecek dönem beklentileriyle yakın gelecekteki harcama ve tasarruf eğilimlerini ölçmeyi amaçlayan bir gösterge olarak her ay yayımlanıyor. Endeks, TÜİK ve TCMB işbirliğiyle gerçekleştirilen Tüketici Eğilim Anketine göre belirleniyor.

Endeks 0-200 aralığında değer alıyor. Endeksin 100’den büyük olması tüketici güveninde iyimser duruma işaret ederken, 100’den küçük olması kötümser durumu gösteriyor Genel endeks, “kişisel mali durum”, “genel ekonomi” ve “harcama ve tasarruf eğilimleri” başlıklarıyla inceleniyor. Harcama ve tasarruf eğilimlerinde “gelecek 12 aylık dönemde konut satın alma veya inşa ettirme ihtimali” de bulunuyor.

Eylül 2023 için açıklanan tüketici eğilimine ilişkin endeksler ve aylık değişim oranlarına bakıldığında, tüketici güven endeksinin 71,5 olduğu görülüyor. Endeks, son yıllarda en yüksek değere 2023 seçimlerinin yapıldığı Mayıs ayında ulaşmıştı. Son verilere göre gelecek 12 aylık dönemde konut satın alma veya inşa ettirme ihtimalinin endeks değeri ise 8,3 olarak açıklanmış. Bu da yurttaşların konut satın alma konusunda geleceğe oldukça karamsar baktığını gösteriyor.