Konut Ucuz (mu)?

Türkiye’de barınma krizi birkaç yıldır gündemin önemli başlıklarından biri. COVID-19 pandemisi döneminde yavaşlayan konut üretimi, artan inşaat maliyetleri nedeniyle ihtiyaca yanıt veremedi. Yüksek enflasyon konuta yatırım talebini artırırken 2023 depremlerinin yol açtığı yıkım ve iç göç, özellikle kiralık konutlar üzerindeki baskıyı büyüttü. Tek başına yaşayanların sayısındaki artış da konut talebini besledi. Kiralar ve konut fiyatları gelirlerden daha hızlı yükselince barınma sorunu giderek derinleşti.

Buna karşılık son aylarda, özellikle sosyal medyada, konutların ucuzladığına dair yorumlar artıyor. TCMB verilerine göre de konut fiyatları Temmuz 2026’da enflasyondan arındırıldığında bir yıl öncesine göre %5,1 geriledi.

Peki barınma sorunu derinleşirken konut gerçekten ucuzlamış olabilir mi? Bu gerileme, konuta erişim açısından bize ne söylüyor?

Buradaki “ucuzlama”, konut fiyatlarının TL olarak düştüğü anlamına gelmiyor. Tam tersine, Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 2025’in ikinci çeyreğinden 2026’nın aynı dönemine %30,6 artarak 51 bin 850 TL’ye çıktı. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle TL’deki artış tek başına yeterli değil. Konutun görece ucuzlayıp ucuzlamadığını anlayabilmek için fiyatı enflasyonla, dolarla ve kira geliriyle karşılaştırmak gerekiyor.

Enflasyondan arındırılmış TL fiyatı bu konuda en açık işareti veriyor. Reel metrekare fiyatı 2023’ün ikinci çeyreğinde zirveye çıktıktan sonra yaklaşık %30 geriledi. 2026’nın ikinci çeyreğinde ise 2022’nin aynı dönemindeki seviyeye kadar indi. Başka bir deyişle konut, 2023’teki zirveye göre reel olarak belirgin biçimde ucuzladı ama fiyatlar 2022 öncesindeki seviyelere dönmüş değil.

Dolar hesabı ise biraz daha farklı bir tablo çiziyor. Metrekare fiyatı 2026’nın ikinci çeyreğinde yaklaşık 1.139 dolara ulaştı. Bu rakam, bir yıl öncesine göre %11 daha yüksek ve 2023’te görülen zirvenin yalnızca %1,4 altında. ABD’deki enflasyonu da hesaba katan reel dolar fiyatı zirveden %10 gerilemiş olsa da 2022’nin aynı döneminden hâlâ yaklaşık %34 daha yüksek. 

Dolayısıyla konutun dolar bazında belirgin şekilde ucuzladığını söylemek zor. Tabi bu sonucun oluşmasında ekonomi yönetiminin 2023’ten bu yana uyguladığı kontrollü kur politikasının etkisini de hesaba katmak gerekiyor. 

En büyük değişim kira karşılaştırmasında görülüyor. 2022’nin ikinci çeyreğinde bir konutun kira geliriyle kendini ödemesi yaklaşık 25,8 yıl sürerken bu süre 2026’nın ikinci çeyreğinde 16,7 yıla indi. Bu, konut fiyatlarının kiralara göre ucuzladığını gösteriyor. Fakat aynı veri kiraların konut fiyatlarından çok daha hızlı arttığı anlamına da geliyor. Ev almak isteyen bir yatırımcı açısından konut daha cazip görünürken kiracı açısından tablo tam tersi bir şekilde ağırlaşmış durumda.

Sonuç olarak konutun ucuzlayıp ucuzlamadığı, neyle karşılaştırıldığına bağlı. Konutlar 2023’teki zirveye göre enflasyon karşısında ve kira gelirine kıyasla ucuzladı, dolar bazında ise hala yüksek seviyelerde. Fakat en önemlisi bu göstergeler, hanelerin gelirleriyle konut alıp alamadığını söylemiyor. Bu nedenle konutun görece değer kaybetmesi ile konuta erişimin kolaylaşması aynı şey değil.

Konuta erişilebilirlik, bir evin fiyatından çok hanelerin o evi hangi koşullarda satın alabildiği ile ilgilidir. Gelirin konut fiyatına oranı, peşinat için gereken birikim ve konut kredisinin aylık taksiti bu hesabın temel parçaları. Özellikle yeterli birikimi olmayan haneler için erişilebilirliği belirleyen asıl unsur finansman koşulları. Fiyatlar gerilese bile kredi maliyeti yükseliyorsa ev sahibi olmak kolaylaşmıyor.

Bunu 2012 ve 2026 yıllarını karşılaştırınca daha net görebiliyoruz: 2012’de 100 metrekarelik ortalama bir konut 125 bin 60 TL, net asgari ücret ise 701 TL’ydi. Konutun fiyatı yaklaşık 178 aylık asgari ücrete denk geliyordu. 2026’da aynı büyüklükteki konutun ortalama fiyatı 5 milyon 184 bin 980 TL’ye, asgari ücret ise 28 bin 75 TL’ye çıktı. Konut bu kez 185 aylık asgari ücret tutuyor. %20 peşinat için gereken para da 2012’de yaklaşık 36, 2026’da 37 aylık asgari ücrete karşılık geliyor.

Yani konut fiyatının ve peşinatın asgari ücrete oranı şaşırtıcı biçimde birbirine yakın olmasına rağmen konu kredi kullanmaya gelince tablo değişiyor.

Her iki yıl için de %20 peşinat ve 10 yıl vade varsayalım. 2012’de %12,8 faizle alınan kredinin aylık taksiti yaklaşık 1.482 TL oluyor. Bu tutar o yılki net asgari ücretin 2,1 katı. 2026’da %38,5 faizle kullanılacak kredinin aylık taksiti ise yaklaşık 136 bin TL’ye çıkıyor. Bir başka ifadeyle, tek bir aylık taksiti ödemek için yaklaşık beş asgari ücret gerekiyor.

Konut 2012’de de asgari ücretli için erişilebilir değildi. Fakat 2026’da yüksek kredi faizi aradaki mesafeyi daha da açıyor. Reel fiyatlardaki düşüş kağıt üzerinde bir ucuzlamaya işaret etse de peşinat biriktirmek hâlâ yıllar sürüyor. Kredi taksitini tek maaşla karşılamak ise mümkün görünmüyor. Konut fiyatları reel anlamda geriliyor olabilir ama ona ulaşmanın maliyeti ucuzlamadı.

Türkiye’de konut pahalılığı çoğunlukla İstanbul ve diğer büyükşehirler üzerinden tartışılıyor. Bunun anlaşılır bir nedeni var: Konut fiyatları ve kiralar bu şehirlerde çok daha yüksek. Ülke ortalaması ya da birkaç büyükşehir üzerinden yapılan değerlendirmeler ise iller arasındaki farkı görmeyi zorlaştırıyor. Konut piyasası Türkiye’nin her yerinde aynı hızda hareket etmediği gibi konuta erişimin önündeki engeller de her ilde aynı ölçüde değil.

Son fiyat artışı dalgası da büyükşehirlerden Anadolu’ya doğru ilerleyen düz bir çizgi izlemedi. 2020 ve 2021’de ilk güçlü hareket Muğla ve Antalya gibi kıyı ve turizm kentlerinde görülürken Mardin, Diyarbakır ve Kahramanmaraş gibi bazı Anadolu illeri de öne çıktı. Artış 2022’de ülke geneline yayıldı. O yılın ikinci çeyreğinde verisi bulunan illerin tamamında yıllık fiyat artışı %50’yi, %94’ünde ise %100’ü aştı. Büyükşehirlerde artış hızı 2023’ten itibaren düşerken bu kez Şırnak, Artvin, Rize, Erzincan, Ağrı ve Kırşehir gibi iller üst sıralara çıktı. Kısacası 2022’deki ortak fiyat şokunu, daha düşük fiyat düzeyinden gelen kentlerde yaşanan gecikmeli artışlar izledi.

Bugün de iller aynı yönde ve aynı hızda hareket etmiyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık fiyat artışının en yüksek olduğu il %44,4 ile Bingöl’dü. Muğla’da ise artış %4,1’de kaldı. Aradaki 40 puanlık fark, ülke genelindeki ortalama değişimin her ilin durumunu anlatmadığını gösteriyor. Üstelik artışın yavaşlaması, fiyatın düşük olduğu anlamına gelmiyor. Muğla, fiyat artışının en düşük olduğu il olmasına rağmen konutun en pahalı olduğu yerlerden biri.

Mutlak fiyatlar arasındaki fark daha da çarpıcı. 2026’nın ikinci çeyreğinde ortalama metrekare fiyatı İstanbul’da 87 bin 153 TL, Ağrı’da ise 21 bin 949 TL’ydi. Buna göre 100 metrekarelik ortalama bir konut İstanbul’da yaklaşık 8,7 milyon, Ağrı’da 2,2 milyon TL tutuyor. Aynı büyüklükteki konutun İstanbul’daki fiyatı Ağrı’dakinin yaklaşık dört katı.

Fakat fiyat düzeyi de erişilebilirliği tek başına açıklamıyor. Bir yerde konutun ucuz görünmesi, orada yaşayanların gelirleriyle kolayca ev alabildiği anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle konut fiyatlarını bölgesel hane gelirleriyle karşılaştırmak gerekiyor.

2025’in ortalama konut fiyatları ile aynı yılın bölgesel medyan hanehalkı kullanılabilir gelirleri karşılaştırıldığında en erişilebilir görünen il Yozgat. Burada 100 metrekarelik ortalama bir konut, bölgesel medyan hane gelirinin yaklaşık 4,5 katına denk geliyor. Listenin diğer ucunda ise Muğla var. Muğla’daki ortalama konut fiyatı, bölgesel medyan hane gelirinin yaklaşık 17,5 katı. Çanakkale’de bu oran 10,7, İstanbul’da 10,3, Antalya’da ise 10 yıl civarında.

Bu sonuç, konutun her yerde erişilebilir olduğu anlamına gelmiyor. Fiyatın yıllık gelirin 4,5 katı olduğu Yozgat’ta bile hanelerin gelirlerinin tamamını konuta ayırması mümkün değil. Kredi faizi ve peşinat yükü de hesaba katıldığında konut alma süresi uzuyor. Yine de iller arasındaki fark açık: Konut sorunu Türkiye genelinde yaşansa da büyüklüğü ve biçimi bulunduğunuz yere göre değişiyor. Bazı kentlerde temel engel yüksek fiyat düzeyi, bazılarında düşük gelir, bazılarında ise hızla artan fiyatlar. Bu nedenle “Türkiye’de konut erişilebilir mi?” sorusunun tek bir cevabı yok.