Bir X hesabı tarafından 24 Aralık 2025’te yapılan bir paylaşımda, New York, Londra, Dubai, Sidney, Atina, Paris ve Berlin gibi şehirlerde kiracıların kısa süreli bildirimlerle ve gerekçe gösterilmeden tahliye edilebildiği; buna karşılık Türkiye’de (İstanbul’da) kiracı tahliyesinin neredeyse imkansız olduğu iddia edildi.
Gönderi, kısa sürede 45 bine yakın görüntülemeye ulaşmış.
İddiada adı geçen şehirlerden yalnızca Londra’da geçici olarak gerekçesiz tahliye mümkün. New York, Dubai, Sidney, Atina, Paris ve Berlin’de ise kiracılar yasal koruma altında.
Türkiye’nin bu açıdan istisnai derecede farklı veya kiracıyı çıkarmanın imkansız olduğu bir ülke olduğu yönündeki genelleme mevzuatla örtüşmüyor.
Yurt Dışı Örnekleri Yalnızca Türkiye’de Kiracı Tahliyesinin İmkansız Olduğu İddiasını Desteklemiyor
Türkiye’de son yıllarda hızla artan kiralar ve konut arzındaki daralma, kiracı-ev sahibi ilişkilerini ülke gündeminin önemli başlıklarından biri haline getirdi. Özellikle büyükşehirlerde kira bedellerinin kısa sürede katlanması, ev sahiplerinin tahliye taleplerini artırırken mevcut yasal düzenlemelerin kiracıyı güçlü biçimde koruduğu yönündeki eleştiriler, tahliye süreçlerini zora sokuyor.
İlgili gönderide de New York, Londra, Dubai, Sidney, Atina, Paris ve Berlin şehirleri İstanbul ile karşılaştırılarak Türkiye’de kiracıyı çıkarmak mümkün olmadığı yönünde bir iddiada bulunulmuş. İddiada yer alan şehirlerin kiracı tahliye düzenlemelerine göz atarak her bir şehri tek tek incelemekte fayda var.
New York’ta 2019 tarihli Housing Stability and Tenant Protection Act ile ev sahiplerinin kira artışı veya sözleşmenin yenilenmemesi durumlarında kiracıya yazılı bildirimde bulunması zorunlu hale gelmiş, kiracının konutta kalma süresine göre bu bildirim süresi 30, 60 ya da 90 gün olarak belirlenmiş. 2024’te yürürlüğe giren Good Cause Eviction yasası ise konut piyasasının büyük bölümünde ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirmesi veya yenilememesi için kira ödememesi, sözleşme ihlali, ciddi rahatsızlık, ev sahibinin kişisel ihtiyacı, yıkım gibi bir haklı sebep göstermesini şart koşuyor. Dolayısıyla sözleşme bitiminde 30 gün önceden gerekçesiz tahliye iddiası, New York için doğru değil. Bildirim süreleri kiracının konutta kalma süresine bağlı ve genellikle haklı sebep aranıyor.
İngiltere’de Aralık 2025 itibarıyla ev sahipleri, Section 21 adı verilen bildirimle sabit süreli sözleşme bitiminde veya periyodik kira sözleşmelerinde en az iki ay önceden haber vererek kiracıyı sebep göstermeden çıkartabiliyor. Ancak hükümet 13 Kasım 2025’te yayımladığı duyuruda Section 21 no‑fault evictions uygulamasının 1 Mayıs 2026’dan itibaren kaldırılacağını açıklamış. Bu nedenle şu an için iddia doğru olsa da iki ay sonra Londra’da gerekçesiz tahliye yasaklanacak.
Dubai’de kira ilişkilerini düzenleyen 2007 tarihli 26 no’lu yasa ev sahibinin sözleşme bitmeden kiracıyı ancak kira bedelini ödememesi, izinsiz alt kiralama yapması ve yasadışı kullanım gibi sebeplerle tahliye edebileceğini belirtir. Sözleşme bitiminde tahliye edilebilmesi ise sadece binanın yıkılacak veya kapsamlı tadilattan geçecek olması ya da ev sahibinin kendisinin veya bir yakınının oturması veya satışı gibi hallerde mümkün oluyor. Bu durumlarda kiracıya en az 90 gün önceden bildirim yapılması gerekiyor. Satış veya kişisel kullanım gerekçelerinde bildirim en az 12 ay önce noter veya taahhütlü posta yoluyla yapılıyor. Dolayısıyla 12 ay önceden gerekçesiz tahliye iddiası yanlış. Dubai’de sebep belirtilmeden tahliye yapılamıyor. Bildirim süreleri ise yasa ile belirlenmiştir.
Sidney’de, 2024’te kabul edilen Residential Tenancies Amendment (Prohibiting No Grounds Evictions) Act ile 19 Mayıs 2025’ten itibaren ev sahibinin kira sözleşmesini sebep göstermeden feshetmesi uygulamasına son verilmiş. Resmi hükümet sitesinde, kiracıyı çıkarabilmek için ev sahibinin mülkü satma, kapsamlı tadilat yapma, kendisinin veya ailesinin taşınması gibi gerçek bir neden göstermesi gerektiği ve bildirim süresinin genellikle 90 gün olduğu belirtiliyor. Yani eski kanunda yer alan “90 günlük gerekçesiz tahliye” uygulaması artık kaldırılmış, dolayısıyla iddia güncel değil.
Yunanistan’da konut kiraları genellikle en az üç yıllık oluyor ve bu sürenin sonunda da kiracının çıkması gerekiyor. Eğer kiracı çıkmazsa ev sahibi yazılı ihtar gönderdikten sonra kiracıya tahliye davası açabiliyor. 2025’te kabul edilen 5221/2025 sayılı yasa, 1 Ocak 2026’dan itibaren sözleşme bitiminde tahliye sürecini hızlandırmak için kiralananın geri verilmesi emri (Εντολή Απόδοσης Χρήσης Μισθίου) getiriyor. Bu düzenlemeye göre ev sahibi sözleşme bitmeden üç ay önce ihtar çekip sürenin dolmasından sonra avukat aracılığıyla tahliye kararı çıkartabilir. Karar kiracıya tebliğ edildikten iki ay sonra icra edilebilir. Yani, sözleşme yenilenmezse tahliyenin hemen mümkün olduğu iddiası yanlış. Çünkü kiracıya üç aylık ön ihtar ve mahkeme veya avukat kararı gibi usuller gerekli.
Fransa’da mobilyasız, yani boş konutlarda kira sözleşmesi genellikle üç yıl sürer ve ev sahibi sözleşmeyi şu üç nedenle sona erdirebilir: evi satmak, kendisi veya bir yakını için kullanmak veya kiracının yükümlülüklerini ağır bir şekilde ihlal etmesi gibi ciddi ve haklı bir neden. Ev sahibi bu niyetini kiracıya, taahhütlü mektupla, noter tebligatıyla veya elden ve en az altı ay önce bildirmek zorundadır. Süre bitiminden önce yapılan bildirimler ise geçerli sayılmaz. Bu nedenle iddiadaki yer alan yalnızca ihtiyaç veya satış halinde altı ay önceden bildirim şartı doğru ama gerekçesiz tahliye mümkün değil.
Almanya Federal Medeni Kanunu’nun 573. maddesi, süresiz kira sözleşmesini ancak kiracının ciddi yükümlülük ihlali, ev sahibinin kendisi veya yakınları için konuta ihtiyacı veya ekonomik nedenlerle kullanamama gibi meşru bir menfaat varsa feshedebilir. Ev sahibi fesih bildiriminde bu gerekçeyi yazılı olarak belirtmek zorundadır. Aynı kanunun 573c maddesi ise ev sahibinin fesih bildirimini en geç ayın üçüncü iş gününde vermesi ve fesih tarihinin en erken ertesi ayın sonu olmasını öngörür. Kiracının kirada kalma süresi beş ve sekiz yılı aştığında bildirim süreleri sırasıyla 6 ve 9 aya kadar uzar. Berlin’de kiralık konutun konuta çevrilip satılması halinde yeni malikin kiracıyı 10 yıl boyunca fesihle çıkaramayacağına dair “Kündigungssperrfrist” düzenlemesi de vardır. Bu nedenle iddia edildiği gibi Berlin’de tahliye yalnızca ağır gerekçelerle ve uzun yasal süreçlerle mümkün. Kiracılar keyfi bir şekilde tahliye edilemiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce fesih bildirimi yapmazsa sözleşme birer yıl süreyle otomatik uzar. Ev sahibi bu süre içinde sözleşmeyi sona erdiremez. Aynı maddede, sözleşme on yıl boyunca yenilendikten sonra ev sahibinin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği hükme bağlanmış. 350. madde ise ev sahibinin kendisi, eşi, alt veya üst soyu gibi yakınlarının konut ihtiyacı veya binanın yeniden inşası/büyük onarım gereksinimi halinde sözleşme bitiminde tahliye davası açabileceğini öngörür. Bu nedenle İstanbul’da keyfi tahliye yoktur. Gerçek ihtiyaç ispatı ya da kira sözleşmesinin 10 yıl süreyle uzamış olması halinde üç ay önceden bildirimle fesih mümkündür.
Sonuç olarak;
New York, Londra, Dubai, Sidney, Atina, Paris ve Berlin gibi şehirlerde kiracıların kısa süreli bildirimlerle ve gerekçe gösterilmeden tahliye edilebildiği; buna karşılık Türkiye’de (İstanbul’da) kiracı tahliyesinin neredeyse imkansız olduğu iddiası yanlış.
