AVM İstatistikleri Alışverişten Fazlasını Gösteriyor

1950’lerde ABD’de ortaya çıkan kapalı alışveriş merkezleri, tüketim ekonomisinin ve orta sınıfın yükselişinin barometresi haline gelmişti. İlk örneklerden biri olan Valley Fair Shopping Center (1955) ve İsveç’teki Luleå’daki tamamen kapalı Shopping (1955), modern AVM konseptinin öncüleriydi. O dönemin planlamacıları alışveriş merkezlerini mağazalarla sınırlı olmayan, okul, tiyatro ve oyun alanı gibi işlevler içeren perakende ve sosyal merkezler olarak düşünüyordu. İlk kuşak AVM’ler, tiyatro ve kafeler gibi vakit geçirmeyi teşvik eden fikirleriyle 1950‑60’larda sayıca patlama yaşadı. ABD’de 1950‑55 arasında 60 olan AVM sayısı 1961‑70 arasında 240’a yükselmişti. Türkiye’de ise modern AVM fikri ilk olarak 1980’lerin sonunda gündeme geldi. Hayati Tabanlıoğlu’nun tasarladığı Galleria Ataköy, 1981‑1986 yılları arasında inşa edilmiş ve Turgut Özal’ın başbakanlığı döneminde Ataköy Turizm Kompleksi kapsamında 1 Ekim 1988’de açılarak Türkiye’nin ilk modern AVM’si unvanını almıştı. Galleria’nın buz pisti ve özgün mimarisi onu bu konuda bir sembol haline getirmişti. 

Başlangıçta modernliğin, konforun ve kamusal yaşamın yeni biçiminin sembolü olarak görülen AVM’ler, zamanla bu olumlu imajı tersine çeviren bir dönüşüm sürecine girdi. 1980’lerden itibaren perakendenin küreselleşmesi, zincir mağazaların yaygınlaşması ve yatırım mantığının mekansal tasarımın önüne geçmesi, AVM’leri sosyal merkez olmaktan çok standartlaştırılmış tüketim makinelerine dönüştürdü. 2000’lerle birlikte e-ticaretin yükselişi, kent merkezlerinin yeniden cazip hale gelmesi ve iklim kriziyle bağlantılı sürdürülebilirlik tartışmaları, AVM modelini ekonomik ve kültürel açıdan tartışmalı hale getirdi. Böylece bir zamanlar “geleceğin kenti”nin küçük bir prototipi olarak övülen AVM’ler, bugün homojenleşme, kamusal yaşamı daraltma ve aşırı tüketimi teşvik etme gibi başlıklarla anılan sorunlu mekanlar haline geldi.

Richmond Fed’in 2022 tarihli çalışmasına göre ABD’de kişi başına 24 ft²’lik perakende alanı varken, bu rakam Birleşik Krallık’ta 4,6 ft² ve Çin’de 2,8 ft². Bu farklar, ülkelerin alışveriş merkezi yoğunluğunu ve yatırım tercihlerinin bir göstergesi olarak yorumlanabilir. Başka bir ölçü ise AVM’lerin sosyal işlevi: Capital One Shopping verilerine göre Z kuşağının %60’ı zaman zaman alışveriş yapmadan sadece sosyalleşmek için AVM’leri ziyaret ediyor. The Guardian da Amerika’daki gençlerin ve ailelerin yemek alanlarında buluşup sinemaya gitmek üzere düzenli olarak AVM’lerde vakit geçirdiğini aktarmış. Bu tür istatistikler, alışveriş merkezlerinin büyüklüğünün ve işlevlerinin ülkelerin ekonomik yapısı ve gündelik yaşam pratikleri hakkında bazı ipuçları verdiği sonucuna varılmasına yol açıyor.

Küresel ölçekte AVM istatistikleri, ABD’de International Council of Shopping Centers (ICSC) ve Placer.ai, Avrupa ve Asya’da ise Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE), Jones Lang LaSalle (JLL) ve Cushman & Wakefield gibi kurumlar tarafından takip ediliyor. ICSC ve Newmark verilerine göre ABD’de 2010’dan bu yana yeni AVM arzı oldukça sınırlı kaldı ve toplam AVM alanına eklenen yeni arz, mevcut stoğun yalnızca küçük bir bölümünü oluşturuyor. Buna karşılık Çin’de 2023 yılı itibarıyla 6.700’den fazla AVM bulunuyor ve yalnızca 2023’te yaklaşık 400 yeni AVM açılmış durumda. Bu tablo, son on yılda ABD ve Avrupa’da AVM piyasasının yatay seyrettiğini, Asya ve Orta Doğu’da ise yeni AVM yatırımlarının devam ettiğini gösteriyor.

Peki Avrupa’da durum nasıl? RegioData’nın Nisan 2023 tarihli araştırmasına göre  Orta, Doğu ve Güneydoğu Avrupa şehirleri bugün hâlâ aşırı AVM’li iken Batı Avrupa güçlü sokak ticareti sayesinde sınırlı AVM yapısını koruyor.  Prag, bin kişi başına 876 m² AVM alanıyla Avrupa’da ilk sırada yer alırken Varşova (826 m²) ve Bükreş (666 m²) gibi Orta ve Doğu Avrupa başkentlerinde AVM’lerin toplam perakende içindeki payı %50’nin üzerine çıkabiliyor. Buna karşılık Londra ve Milano gibi Batı Avrupa şehirlerinde kişi başına düşen AVM alanı yalnızca 0,11 m² ve AVM’lerin perakendedeki payı genellikle %25’in altında kalıyor.

Son yıllardaki akademik çalışmalar ise AVM’lerin bugün bir durgunluk ve dönüşüm sürecinden geçtiği konusunda hemfikir görünüyor. Ayakta kalmak içinse klasik alışveriş yeri anlayışından uzaklaşıp yeni stratejiler geliştirmek zorunda kalıyorlar. Madrid’deki üç AVM üzerine yapılan vaka çalışmaları, bu dönüşümün üç farklı yoldan ilerlediğini gösteriyor: ölçek büyütme, yaşam tarzı merkezi modeli ve deneyim odaklı kullanım. Ortak nokta ise net: AVM’ler artık perakendenin merkezde olduğu mekanlar olmaktan çıkıyor. Eğlence ve boş zaman aktiviteleri, ziyaretçi çekmenin temel unsuru haline gelmiş durumda.

Türkiye’de AVM sayısı ve performansına ilişkin en düzenli veri, Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) ve Akademetre Research tarafından yayımlanan AVM Endeksi ile izleniyor. Bu verilere göre Türkiye’de AVM sayısı 2013’te 333 iken 2016’da 360’a yükseldi. 2016 sonrası dönemde artış hızı belirgin biçimde yavaşladı ve 2023 itibarıyla Türkiye genelindeki AVM sayısı yaklaşık 490 seviyesinde kaldı. Ancak Türkiye’deki AVM’lerle ilgili farklı kaynakların farklı sayılar verdiğini belirtmekte de fayda var. Örneğin Endeksa'nın en güncel verilerine göre Türkiye'de 298 AVM bulunuyor. 

Son on yılda Türkiye’de AVM’lere ilişkin temel göstergeler, sayı artışından çok performans ve verimlilik üzerinden değerlendirilmeye başlandı. AYD verileri, ziyaretçi sayısı ve metrekare başına ciro gibi göstergelerin düzenli olarak izlendiğini ve özellikle 2018 sonrası dönemde bazı şehirlerde AVM yoğunluğunun doygunluk seviyesine ulaştığı tartışmalarını beraberinde getirdiğini gösteriyor. Aynı dönemde yeni AVM yatırımlarının sayısı azalırken, mevcut AVM’lerde yenileme, yeme-içme alanlarının genişletilmesi ve karma kullanımlı projelere yönelim arttı.

Son yıllarda AVM’ler ile ilgili yürütülen tartışmalar, bu mekanların aynı anda hem yaşayan hem de zorlanan yapılar olduğunu gösteriyor. Bir yandan sektör temsilcileri ve bazı araştırmalar, AVM’lerin özellikle pandemi sonrası dönemde sosyalleşme, yeme-içme ve deneyim odaklı işlevleriyle ziyaretçi çekmeye devam ettiğini, Z kuşağının da AVM’leri yalnızca alışveriş değil, vakit geçirilen kamusal alanlar olarak kullandığını vurguluyor. Öte yandan perakendeciler ve yatırımcılar, döviz kredileri, yüksek kira artışları ve mevzuat değişiklikleri nedeniyle AVM modelinin ciddi bir finansal baskı altında olduğunu, Türkiye’de her altı AVM’den birinin konkordato riskini konuştuğunu ve 60–70 AVM’nin bankaların kontrolüne geçtiğini dile getiriyor. 

Buna ek olarak kent plancıları ve sivil toplum kuruluşları, AVM’lerin kamusal alanları daralttığını, deprem toplanma alanları ve yeşil alanlar üzerinde baskı yarattığını savunurken sendikalar da AVM’lerdeki çalışma koşulları ve emek hakları sorunlarını gündeme taşıyor. Bu tablo, AVM’lerin geleceğinin yalnızca ticari performansla değil, kentleşme, sosyal yaşam ve ekonomik sürdürülebilirlik tartışmalarıyla birlikte ele alındığını ortaya koyuyor.

Pamir & Soyuer’in 2024 ikinci çeyrek değerlendirmesi, AVM yoğunluğunun Türkiye genelinde 162,38 m²/1.000 kişi, İstanbul’da 333,63 m²/1.000, Ankara’da 299,60 m²/1.000 ve Bolu’da 273,26 m²/1.000 olduğunu belirtiyor. Denge Değerleme’nin 2022 verileri ise o dönem ülke genelindeki yoğunluğun 165 m²/1.000 kişi, İstanbul’da 325 m²/1.000 kişi seviyesinde olduğunu ve 2024 sonunda 170 m²/1.000 kişi seviyesine çıkmasının beklendiğini aktarıyor. Torunlar REIC’in 2025 sunumunda yer alan karşılaştırma tablosu, perakende yoğunluğunun 2021 sonunda 167 m²/1.000 kişi iken 2024 sonunda 171 m²/1.000 kişi seviyesine yükseldiğini, İstanbul’un 342 m²/1.000 kişi, Ankara’nın 306 m²/1.000 kişi yoğunluğa ulaştığını gösteriyor. Bu raporlardaki projeksiyonlar, nüfus artışı ve yeni projelerle birlikte Türkiye’de AVM yoğunluğunun 2026 yılında yaklaşık Wikipedia - Shopping Mall kişi düzeyine ulaşabileceğini öngörüyor.