Yerel Seçimin Gündemi Kentsel Dönüşüm: İBB 650 Bin Konut Yapabilir mi?

İstanbul, 1999 yılında yaşanan Gölcük merkezli deprem sonrasında büyük bir yıkımla karşı karşı kaldı. Depremde zarar gören ve yıkılan evler, şehirdeki konut güvenliği sorununu derinleştirdi. İstanbul’da gerçekleşecek büyük depremin korkusu ve kentin gün geçtikçe artan nüfusu, şehirdeki konut ihtiyacını daha elzem bir hale getirdi. Bu sebeple kentsel dönüşüm süreci, hem depreme dayanıklı konutların inşa edilmesi hem de şehirdeki konut sıkıntısının çözülmesi açısından kritik bir öneme sahip. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki Aralık ayında yaptığı açıklamada İstanbul’da yaklaşık 6 milyon konut ve 1,5 milyon iş yeri bulunduğunu, 600 bin konutun ise riskli olduğunu belirtmişti. Bakan depremin etkilerinden korunabilmek için kentsel dönüşümün şart olduğunun altını çizmişti. 

İstanbul Belediye Başkan Adayı Murat Kurum, seçim sürecinde yaptığı konuşmalarda kentsel dönüşüm vaatlerini yineliyor. İstanbul’da 650 bin konutun dönüştürülmesi vaadini veren Kurum, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı görevinden önce TOKİ’nin çeşitli pozisyonlarında ve Emlak Konut GYO’da genel müdür olarak görev almıştı. Murat Kurum, İBB Başkanlığına seçilirse 650 bin konutun 300 bin adetini KİPTAŞ aracılığı ile dönüştüreceğini belirtiyor.

Günümüzde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi iştiraki olan KİPTAŞ, kentsel dönüşüm sürecinde aktif rol üstleniyor. TOKİ, 1984 yılında Türkiye’deki konut sorununa çözüm bulmak amacıyla kuruldu. Başlangıçta, Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adıyla kurulan kurumun ismi daha sonra Toplu Konut İdaresi olarak değiştirildi. Zamanla TOKİ’nin yetkileri ve faaliyet alanı konut yapımı ile sınırlı kalmayıp kentsel dönüşüm projeleri ve altyapı çalışmaları gibi alanlara genişletildi. 2002 yılında AK Parti’nin iktidara gelmesi ile TOKİ’nin faaliyetleri arttı.

TOKİ’nin internet sitesinde geçmişten günümüze tamamladığı ve devam ettiği konut projelerinin listesi yer alıyor. Bu listeye göre TOKİ 2002 yılından günümüze İstanbul’da 99.715 adet konut projesine başlamış ve bu konutlardan 61.590 adet tamamlamış. 21 yılda 61.590 konut tamamladığı göz önünde bulundurulursa, TOKİ İstanbul’da bir yılda ortalama 2900 konutu tamamlayabilmiş.

Kentsel dönüşümün maliyeti ise gün geçtikçe artıyor. İstanbul’da riskli olan ve dönüştürülmesi gereken binaların inşası her gün daha pahalı hale geliyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılması amacıyla hazırlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri her yıl güncellenerek Resmi Gazete’de yayımlanıyor. Maliyet, KDV hariç tutularak metrekare başına düşen ücret ile gösteriliyor. Yapılar beş sınıfa ayrılıyor. Konutlar yüksekliklerine göre farklı sınıflara giriyor. 

20 Şubat 2024’te yayımlanan “Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri” raporunda konutların m2 başına düşen maliyeti:

Bir konutun asgari maliyetini hesaplamak için konut türüne göre yapı birim maliyeti kullanılabilir. Bu maliyet bir metrekare başına düşen inşaat maliyetini ifade ettiği için “asgari” demek daha doğru olur. Projelerin özelliklerine, kullanılan malzemelere göre ortaya çıkan maliyet değişiklik gösterebilir. Yapı birim maliyeti TOKİ’nin ev boyutlarına göre hesaplandığında yaklaşık bir sonuç elde edilebilir. Toki’nin projeleri incelendiğinde genellikle 3+1 ve 2+1 evler yapıldığı görülüyor. 3+1 evler yaklaşık 100 m2 iken 2+1 evler ise 85m2 ya da 75 m2 oluyor. Bu boyutlarda bir konutun yaklaşık inşaat maliyeti şu şekilde hesaplanabilir:

İstanbul’daki kentsel dönüşümde aktif bir rol alan bir diğer kurum ise KİPTAŞ. 1987 yılında imar, çevre ve şehir planı ile mimari projeler yapmak amacıyla kurulan KİPTAŞ’ın kuruluş adı İmar Weidleplan idi. Şirketin 1989 yılında ticari faaliyetini sonlandırma noktasına gelmesinin ardından kurum İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yeniden yapılandırılarak Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret A.Ş ünvanını aldı ve 8 Mart 1995’te kuruluşunu tamamladı. KİPTAŞ’ın temel amacı 2019 yılına kadar konut üretimi iken 2019 yılında İBB Başkanı Ekrem İmamoğlu yönetiminde kentsel dönüşüm ve sosyal konut üretimine evrildi. KİPTAŞ’ın internet sitesinde yer alan “tamamlanan projeler” listesine bakıldığında 2019-2023 yılları arasında yaklaşık 10 bin konutun inşaatı ve kentsel dönüşümü yapılmış. 

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mali Hizmetler Dairesi Başkanlığı’nın yayımladığı 2023 Mali Yılı Bütçesi’ne göre belediyenin 2023 yılı gelir tahmini 95 milyar 250 milyon TL. 2023 yılında bu gelirin belediye tarafından “personel giderlerine dahi” hiç harcanmadığı bir senaryoda, belediyenin elindeki geliri ile 2024 yılında ne kadar ev yapılabileceğini hesapladık. Hesaplamada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın belirlediği  “Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri” kullanıldı ve TOKİ’nin yaklaşık olarak inşa ettiği evlerin boyutu ile hesaplandı.

Hiçbir harcamanın yapılmadığı ve gelirin sadece kentsel dönüşüme ayrıldığı ütopik bir senaryoda İBB gelirleri ile bir senede yapılabilecek ev sayıları tabloda yer alıyor. Şehirdeki alan kısıtlılığı göz önünde bulundurulursa bu senaryoda daha fazla konut yapabilmek için daha yüksek yapılar tercih edilecektir. Daha yüksek konutların yapılması demek, daha yüksek inşaat maliyeti anlamına geliyor. 21,5 metre boyutunda bir konut, 5 katlı bir binaya tekabül ediyor. İstanbul’da yapılan konutların çoğunlukla apartman tipi konut ve 30,5 metreden yüksek konut kategorilerinde olması mümkün. İBB gelirinin hiçbir yere harcanmadan konut yapıldığı bir senaryoda metrekaresine ve tipine göre yaklaşık 51 bin ila 83 bin adet arası konut yapılabilir.