İnşaat Sektörü Geriliyor

Türkiye’de konut ve inşaat sektörü son 20 yıldaki gelişimi ile ülkedeki ekonomik büyüme ve GSYH miktarlarının önemli faktörlerinden biri oldu. Yıllar içinde gerek müteahhitlik firmalarının gerekse de kentsel dönüşüm projeleri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile beraber devletin konut ve inşaat sektörüne dahil olması ile Türkiye’deki inşaat ve konut sektörlerinin büyümesi kaçınılmaz oldu. İnşaat sektörünün böylesine hızlı gelişimi özellikle hızlı artış gösteren ülke nüfusu, insanların büyükşehirleri yaşam alanı olarak tercih etmesi ve bununla beraber büyükşehirlerde artan konut talebini karşılamasını sağladı.

2017 yılına kadar konut ve inşaat sektöründe gerek konut üretiminde gerekse de satışlarında iyi durumda gözüken Türkiye’de sektör, geçtiğimiz 2018 yılı içerisinde negatif veriler ortaya koydu. Türkiye’de özellikle 2018 yılının 2. yarısından itibaren döviz kurlarında yaşanan ciddi artış beraberinde enflasyon oranlarının da ciddi şekilde yükselmesine sebep oldu. Yükselen enflasyon ve onu dengelemek amacıyla Merkez Bankası’nın faiz oranlarında yaptığı yukarı yönlü değişiklikler, konut ve inşaat sektörlerini oldukça etkiledi. Gerek, faizlerin artmasıyla beraber vatandaş tarafından konut kredisi alımının zora girmesi ve eldeki parayı mevduata yatırmanın getirisinin daha fazla olması gerekse de yükselen enflasyon oranları ile zaten kredi ile alımı zorlaşan konutların fiyatlarının da artması, son dönemlerde konut ve inşaat sektörünün olumsuz yönde etkilenmesine sebep oldu.

Biz de sizler için Türkiye’de yıllara göre satılan konut sayısını, konut fiyatlarını, konut faizlerini, inşaat sektöründeki istihdamı ve daha fazlasını detaylı bir şekilde inceledik.

TCMB’nin yayınladığı konut birim fiyatlarını üç büyük şehre ve Türkiye ortalamasına göre incelediğimizde; 3 büyük şehirden İstanbul ve İzmir’de m2 başına konut fiyatları, 2012 yılından bu yana Türkiye ortalamasının üstünde seyrederken, Ankara’da ise konut fiyatları Türkiye ortalamasının altında seyretti. Ocak 2019 itibarıyla İstanbul’da m2 başına konut fiyatı ortalama 4 bin TL, İzmir’de 2.800 TL, Ankara’da da 1.800 TL iken Türkiye ortalaması ise 2.275 TL olarak gerçekleşti.

TCMB tarafından haftalık olarak yayınlanan bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarını incelediğimizde, Türkiye’de konut kredileri faiz oranları 2012’den Temmuz 2018’e kadar dalgalı bir ivme gösterse de özellikle geçtiğimiz yılın 2. yarısında yaşanan döviz kurundaki sıçrayış ve enflasyon oranlarının son yıllardaki rekor seviyelere yükselmesi, konutlara uygulanan faiz oranlarında da ciddi oranda bir artış olmasına sebep oldu.

Bankalarca konut kredi faiz oranı Haziran 2018’de ortalama %13,14 iken Ekim 2018’de Haziran’a göre %123’lük bir artış göstererek %29,38 seviyelerine geldi. TCMB tarafından 8 Mart 2019’da açıklanan son rapora göre ise Türkiye’de ağırlıklı ortalama konut faiz oranı %18,55 düzeyinde.

Satış durumuna göre ilk satış ve ikinci el satış, satış şekline göre ise ipotekli ve diğer satışlar olarak ayrılan konut satışları, TÜİK tarafından yayınlanan raporlara göre 2012 yılından 2017 yılına kadar her sene artarak devam etmişti. Ancak 2018 yılına gelindiğinde, Türkiye’deki toplam konut satışı bir önceki yıla göre %2,4 azalış göstererek, yaklaşık 1,38 milyon olarak gerçekleşti. Açıklanan Şubat 2019 raporuna göre ise konut satışları 2019 yılının ilk iki ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre tam %21’lik bir düşüş yaşadı ve yaklaşık 151 bin oldu. Konutların en çok satıldığı iller ise nüfusun en yüksek olduğu büyükşehirler İstanbul, Ankara ve İzmir.

Türkiye’deki göçmen sayısı ve son bir yılda ülkemize gelen turist sayısı, son zamanlarda yabancılara satılan gerek büyükşehirlerdeki gerekse de turistik bölgelerdeki konutları gündeme getiriyor. TÜİK tarafından 2013’ten bu yana açıklanan yabancılara satılan konut sayılarını incelediğimizde, satış rekorunun kırıldığı 2018 yılında konut satışları bir önceki yıla göre tam %78,4’lük bir artış göstererek yaklaşık 40 bin oldu. Bununla birlikte 2019’un ilk iki ayı da, satılan yaklaşık 6.500 bin konut ile 2018 yılının ilk iki ayını bile iki katına çıkarak yeni bir rekorun gelebileceğinin sinyallerini verdi.

Yabancılara satılan konut sayısındaki artış ile beraber bu konutların hangi ülke vatandaşlarına satıldığını inceleyecek olduğumuzda, 2015’ten bu yana ülkemizde en çok konutu Irak vatandaşlarının aldığı görülüyor. Bununla birlikte Suudi Arabistan, İran ve Kuveytliler de Türkiye’de en çok konut alan diğer yabancı vatandaşlar arasında yer alıyor. Ayrıca 2019’un ilk iki ayında Rusya vatandaşlarının da listede 3. sırada yer alması dikkat çekici.

Döviz ile hammadde ithal eden veya döviz ile piyasaya borçlanan inşaat şirketleri, döviz kurlarındaki artış ve enflasyon oranlarında yaşanan sıçrayış sebebiyle gerekirse şirket maliyetlerini gerekirse de istihdamı azaltmaya yöneliyorlar.

TÜİK’in yayınlamış olduğu istihdam verilerine göre, özellikle 2012 ile 2017 yılları arasında her yıl artış göstererek devam eden inşaat sektörü istihdamı, 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık %21,5 azalarak 1 milyon 615 bin kişi oldu.

TÜİK tarafından, maliyet ve işçilik kalemlerinin verileri ile belirlenen inşaat maliyet endeksi de Ocak 2015’ten bu yana paylaşılıyor. Ocak 2015’te yaklaşık 97 olan endeks puanı, Aralık 2018 itibarıyla 173,6’ya yükselmiş durumda. İnşaat maliyet endeksinin en çok yükseliş gösterdiği tekil ay ise yaklaşık 10 puan ile döviz kurlarının rekor seviyelere çıktığı 2018 yılının ağustos ayı oldu.

Hizmet sektörü ve perakende ticaret sektörü ile birlikte Sektörel Güven Endeksi’nin bir bileşeni olan İnşaat Sektörü Güven Endeksi, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut durumu ve toplam çalışan sayısı beklentisi gibi alt endeksler ile belirleniyor. TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Sektörü Güven Endeksi istatistiklerini incelediğimizde, endeks yıllar içinde oldukça dalgalı seyretse de o da özellikle 2018 yılının 2. yarısından itibaren yaşanan ekonomik sıkıntılardan etkilenmiş görünüyor.

Ocak 2012’de 88 puan olan endeks, yıllar içinde artış ve azalış gösterse de Temmuz 2018’e gelindiğinde 79 puan olarak açıklandı. Ancak 2018 yılının ağustos ayında başlayan ivmeli düşüş yıl sonunda 46 puan ile en düşük seviyelere gelene kadar devam etti.