Emlak Vergisi: Süreç Nasıl İşler?

Emlak vergisi, Türkiye’de uzun yıllardır yürürlükte olan ve her yıl düzenli ödenen bir vergi türü. Gayrimenkul sahipleri için kaçınılmaz bir yükümlülük haline gelen bu vergiye dair ayrıntılar, kamuoyunda hala tartışmaların odağında yer alıyor. En çok yaşanan belirsizlik ise emlak vergisinin neye göre belirlendiği ve oranları kimin kararlaştırdığı yönünde. Son dönemde belediyelerin emlak vergilerini keyfi biçimde yüksek belirlediği iddiaları gündeme geldikçe, konuya dair doğru bilginin eksikliği daha da hissedilir hale geldi. Fakat emlak vergisinin belirlenmesi ve uygulanmasında belediyeler tek başına söz sahibi değildir ve süreç farklı kurumların katılımıyla ilerler. 

Kanun kapsamında Türkiye sınırlarındaki tüm binalar, arsalar ve araziler emlak vergisine tabidir. Bina kavramı, karada veya su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar fakat tekerlekli ev gibi taşınabilir yapılar bina sayılmaz. Emlak vergisini ödeyecek olan kişi, taşınmazın malikidir. Yani bir gayrimenkulün tapuda kayıtlı sahibi, vergiyi ödemekle sorumludur. Eğer mülkiyet hakkı devredilmiş yani bir süreliğine ya da ömür boyu kullanma hakkı verilmiş ise bu durumda bu hakka sahip kişi verginin mükellefi sayılır. 

Türkiye’de emlak vergisinin kimin tarafından belirlendiği sık sık yanlış anlaşılmalara konu oluyor. Özellikle son dönemde belediyelerin keyfi biçimde vergiyi artırdığı yönünde iddialar gündeme gelse de, emlak vergisinin oranlarını ve değerlerini belediyeler kendi başlarına belirlemez. Bu noktada bakanlıklar ve takdir komisyonları devreye girer. Öncelikle, verginin oranları 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda sabitlenmiştir. Meskenler için binde 1, işyerleri için binde 2, arsalar için binde 3, araziler için binde 1 oran uygulanır. Büyükşehirlerde bu oranlar otomatik olarak iki katına çıkar. Cumhurbaşkanı, bu oranları yarıya kadar indirme veya üç katına çıkarma yetkisine sahiptir. Yani belediyelerin oran üzerinde hiçbir yetkisi yoktur.

Vergi değerinin yani matrahın belirlenmesi ise ayrı bir süreçtir. Kanuna göre her dört yılda bir takdir komisyonları toplanır ve arsa ile araziler için “asgari ölçüde metrekare birim değerlerini” belirler. Takdir komisyonlarının belirlenmesine dair ayrıntılar ise 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 72. maddesinde yer alır. Bu komisyonlar belediye başkanının veya görevlendirdiği bir memurun başkanlığında, belediye temsilcisi, defterdarlık memurları, tapu müdürlüğü temsilcisi, ticaret odası ve esnaf odası temsilcileri gibi farklı üyelerden oluşur. Arazi için toplanılan takdir komisyonuna vali başkanlık eder, yanında defterdar, Tarım Orman ve Köyişleri Bakanlığı il müdürüyle, il ticaret ve ziraat odası temsilcileri bulunur. Dolayısıyla süreç çok taraflıdır ve sadece belediye değil, birçok kurumun ortak kararıyla yürütülür. 

Örneğin 2025 yılı, yeni takdir dönemi olduğu için Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan 2025/1 sayılı Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi devreye girdi. Bu genelgede komisyon üyeleri, hangi tarihlere kadar kararların alınacağı, cadde ve sokak bazında nasıl değerleme yapılacağı gibi ayrıntılar açıkça yer alıyor. Genelgede komisyonların kimlerden oluşması gerektiği, madde madde belirtiliyor. 

Arsa için kurulan komisyonlarda yer alan defterdar, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlıdır. Tapu müdürü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın taşra teşkilatıdır. Ticaret odası temsilcileri, Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği’ne (TOBB) bağlıdır ve Ticaret Bakanlığı denetiminde faaliyet gösterir. Böylece değerleme süreci, yalnızca belediyenin değil, birden fazla kurumun ortak katılımıyla yürütülür.

Büyükşehirlerde ise, ilçe komisyonlarının kararlarını inceleyen ayrı bir merkez komisyon bulunur. Bu komisyon da çok aktörlü bir yapıya sahiptir: Vali (İçişleri Bakanlığı), defterdar (Hazine ve Maliye Bakanlığı), tapu müdürü (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) ile birlikte ticaret odası (TOBB), serbest muhasebeci mali müşavirler odası (TÜRMOB) ve esnaf odaları birliği (TESK) temsilcileri yer alır. Böylece hem devlet kurumları hem de meslek örgütleri birlikte sürece dahil edilir.

Emlak vergisinin toplanması sorumluluğu ve kullanım hakkı ise Emlak Vergisi Kanunu’nun 10. maddesinde belediyelere verilmiştir. Emlak vergisi her yıl iki eşit taksit halinde ödenir. Kanuna göre birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında yatırılır. Ödeme, taşınmazın kayıtlı bulunduğu ilgili belediyeye yapılır. Büyükşehirlerde emlak vergisi ödemesi ilgili ilçe belediyesine yapılır. Fakat toplanan gelirin %10’u, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu uyarınca büyükşehir belediyesine aktarılır.

Kanunda bazı taşınmazlara yönelik daimi muafiyet vardır. Buna göre kamuya ait binalar, ibadethaneler, şehitlikler, askeri tesisler ve kamu hizmeti amacıyla kullanılan yapılar emlak vergisinden muaftır. Ayrıca dernek ve vakıfların kar amacı gütmeyen okul, hastane, yurt gibi sosyal tesisleri, tarımsal faaliyetler için kullanılan yapılar, balıkçı barınakları ve su ürünleri tesisleri ile tarihi ve kültürel değere sahip, korunması gereken yapılar da vergi ödemez. 

Kanunda bazı kişilere ait tek konut için özel bir muafiyet bulunur. Geliri yalnızca emekli aylığından ibaret olanlar, hiç geliri olmayan ev hanımları, gaziler, engelliler ve şehitlerin dul ile yetimleri, Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olduklarında bu konutları için emlak vergisi ödemezler. Bu uygulamada vergi oranı “sıfır” olarak belirlenir, yani fiilen muafiyet sağlanır. Ancak bu avantaj sadece tek konut için geçerlidir. Birden fazla konutu olanlar bu haktan yararlanamaz, en düşük değerli evleri dahi muafiyet kapsamına girmez. Ayrıca yazlık ya da yılın sadece belli dönemlerinde dinlenme amaçlı kullanılan konutlar için de sıfır oran uygulanmaz. Dolayısıyla birden fazla evi bulunanlar, tüm taşınmazları için normal emlak vergisi oranları üzerinden ödeme yapmak zorundadır.