Konut Satış ve Maliyet Verileri

Konut üretimi, barınma gibi temel bir  sosyal gereksinimi karşıladığından ekonominin en önemli sektörlerinden birini oluşturmaktadır. Bu sektöre yapılan yatırımlar, konut sektörüne girdi sağlayan diğer sektörlerin de doğrudan ve dolaylı olarak gelişmesine neden olmaktadır. Konut harcamalarının çarpan etkisinin yüksek olması, bu kalemdeki harcamalarda ortaya çıkan bir artışın ilgili mallara olan talebin de artmasına yol açmakta ve diğer sektörlere de canlılık kazandırmaktadır. Konutun önemini artıran diğer bir faktör de konutun enflasyona karşı koruyucu bir kalkan olarak kullanılmasıdır. Yatırımcılar sermayelerinin reel değerini korumak ve güvende olmak için enflasyon belirsizliğine karşı konutu koruyucu bir faktör olarak düşünmektedirler.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı Ağustos 2016 verilerine göre, Türkiye’de 53.784’ü ilk defa olmak üzere toplamda 114.751 konut satıldı. Olumsuz ekonomik göstergelere rağmen bu miktar geçen yılın aynı ayına göre %2’lik bir artış olduğunu gösteriyor. İstanbul, Ankara ve İzmir konut satışlarında en aktif şehirler olarak dikkat çekti. Ek bilgi olarak konut satışlarının yaklaşık üçte birini ipotekli satışların oluşturduğunu da belirtelim.

Bu grafik, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın aylık olarak açıkladığı konut fiyatları endeksi ve TÜİK’in açıkladığı konut satış miktarlarının son üç yıllık verileri kullanılarak hazırlandı. Reel değişimlerin ortaya çıkması adına 2010 yılı ortalaması 100 kabul edilerek endeks hesaplamaları yapıldı. Grafikte yatay eksen konut fiyatları endeksini, dikey eksen ise konut satış miktarı endeksini göstermektedir. Veri setinin birimi aylık olup yıl ayrımları da renklerle gösterilmiştir.

İlk bakışta düzlemdeki endeks verilerinden ilk çıkartılacak sonuç 2010 yılından bu yana konut satış miktarının konut fiyatından daha hızlı arttığıdır. Son beş buçuk yılda konut satış miktarları ortalama 2,8 katına çıkmış iken konut fiyatları 2,1 katına tırmanmıştır. Fakat noktaların çoğunlukla toplandığı bölgenin 2010 yılı seviyelerinin 2,4 katı ve altı olduğunu da belirtmek gerekiyor. Son üç yıl için de konut fiyatlarının her yıl istikrarlı olarak arttığını da görüyoruz. Aralık 2015 son üç yıl içinde en pahalı fiyatla en fazla konutun satıldığı dönem oldu. Fakat Ocak 2016 da son üç yıldaki en kötü yıl başlangıcıydı.

Bu grafik, TÜİK tarafından açıklanan yapı izin istatistikleri kullanılarak hazırlanmıştır Grafikte yatay eksen yapı kullanım izin belgesi sayısını, dikey eksen ise ruhsat izim belgeleri sayısını göstermektedir. Bu iki gösterge konut arzı ve talebini gösteren veriler olarak da okunabilir. Veri setinin birimi yıllık olup yapı kullanım izin miktarına göre de daire büyüklükleri değişmektedir.

Hane halkı tarafından bazen bir tüketim malı, bazen de bir yatırım malı olarak görülen konut, her ülkenin ekonomik, sosyal, kültürel, coğrafi ve demografik faktörlerine bağlı olarak zamanla değişme ve gelişme göstermektedir. Konutun bir barınak olma; üretilen bir mal olma; bir tüketim malı olma; yatırım olarak spekülatif değer artışlarına el koyma; ekonomik ve hukuksal güvence sağlama; toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde bir araç olma; kentsel çevrenin oluşturulmasında kültürel bir yapı olma gibi işlevleri vardır.

Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülke ekonomilerinde konut piyasası ülke ekonomilerinde önemli bir yere sahiptir. Hanehalkı harcamalarının belirgin bir kısmını konut ve barınma için yapılan harcamalar oluşturmaktadır.

Bu kısımda ise TÜİK ve TCMB’nin sağladığı 2010-2016 arası konutla ilgili verileri derleyerek Türkiye’de konut piyasası ve bu piyasayla ilişkili göstergeler hakkında bir resim sunmaya amaçladık.

2010 yılı ortalamasını 100 olarak kabul ederek çeşitli göstergelerde inşaat sektörü ve konut piyasasındaki verileri tabloda görebilirsiniz. Yıllık ortalamalar dikkate alındığında son beş yılda konut fiyatları %88 oranda arttı. Bu fiyat artışlarının etkili olabilecek bir faktör olan inşaat maliyetlerinin aynı dönemde %46 oranında arttığını da ekleyelim. Maliyetlerdeki artışın bir kısmının brüt ücretlerdeki %53’lük artışın tetiklediği iddia edilebilirdi fakat inşaat sektörü 2015 yılında 2010’daki istihdam seviyesinin %20 altında bulunuyor. Daha net bir gösterge olması açısından belirtmek gerekir ki 2010’da konutun metrekaresi ortalama 899 TL iken 2015’te 1.650 TL olarak gerçekleşti.

Yapı ruhsatı, inşaata başlanabilmesi için alınması gereken ilk belgedir. Bir arsa üzerinde bina inşa edildikten sonra yapının resmi olarak kullanılabilmesi için de yapı kullanma izninin alınması gerekir. 2015’te, 2010 yılına göre %2 oranında az yapı ruhsatı alındı ama %70 oranında fazla yapı kullanma izni sağlandı. Satış miktarı ise son beş yılda 2,1 katına çıktı.